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年是房地产业最为艰难的一年。三道红线与集中供地，终结了20年来地产业“三高”发展模式。楼市传统的“资源获取+高周转+高杠杆”商业模式已经难以为继，于激进著称的闽系房企而言，多家房企都遭遇生死劫。
即便如此，当我们复盘年福州楼市发现：虽风起云涌，世事多变，但仍旧伴随着破局与新生。
“零门槛落户”推动楼市回暖
但市场依旧信心不足
年，福州陆续出台了影响楼市的相关政策，释放多重楼市利好，其中，涉及“零门槛”落户、“两集中”供地、福州都市圈获批、“六年一户学位”政策公布等。
1月1日，《关于进一步降低落户条件壮大人口规模的若干措施》正式实施，福州打响全省“零门槛落户”第一枪，这意味着，福州的户籍门槛将不复存在。
按照之前政策，在福州，五城区户籍家庭可最多购买1-2套的商品住房，而无房的非福州五城区户籍家庭必须2年内连续缴纳1年个税或社保，才能购买1套商品住房，条件较为严苛。
一旦零门槛落户开始实施，所有人都可获得购房资格，限购就土崩瓦解。该政策对楼市直接影响便是推动市场的一波行情，带来上半年成交回暖。
到了2月份，福州正式成为全国22座实施“两集中”供地模式重点城市之一，影响巨大。直接把土地市场带入了土拍2.0时代。对福州地市而言，尤其在年第二轮、第三轮两次拍地上有着肉眼可见的降温。
5月、9月、12月三轮集中土拍，六区也仅成交亿元，伴随而来的却是地块取消出让，溢价率走低，国、央企进场兜底等现象。
7月9日，福建省正式发布《关于印发福州都市圈发展规划的通知》。福州都市圈由以福建省福州市为中心、联系紧密的周边城市共同组成，陆域面积2.6万平方公里。
福州都市圈正式获批，意味着福州成为全国第二个获得国家批复的都市圈，城市能级再上一个台阶。对福州楼市而言算是一大实质利好，然而，市场却反应相对平淡。
11月30日，福州市教育局发布了关于实施“六年一户学位”政策的通知。通知政策对于福州楼市影响有限，该项政策仅针对传统学区房，“六年一学位”将延长让学区房转手周期。
市中心板块房价居高不下
城市外围争相内卷
据乐居大数据统计，年全年福州五区共计发出预售许可证张，总许可面积达万㎡，业态包括住宅、安商房、SOHO、别墅、商铺、办公、车位等，对比年的张呈现上升趋势。
表现在价格上，从开盘价格来看，由于各版块受到区位配套、项目产品的区别，开盘区间价跨度十分大，大体呈现以中心城区为核心，向外围逐步递减的格局。
其中，鼓台两区的楼盘依然热销，哪怕开盘无优惠，但依旧实现了高去化。而位于远郊的楼盘则内卷严重，价格一降再降，即使启动了高点数的分销，或赠送车位，但依旧陷入成交窘境。
具体来看，福州中心城区，开盘价格约在3.6-4.5万/平；晋安楼盘开盘价格约在1.8-3.6万/平；仓山楼盘开盘价格约在1.9-3.2万/平；马尾楼盘开盘价格约在1.6-2.2万/平；闽侯楼盘开盘价格约在1.2-1.9万/平。
五区新房成交套
安商房占比近四成
根据乐居大数据统计，全年福州新房成交套，环比年套，年套，均有所放大，但整体来看成交量上涨不太明显，属于平稳运行，略微上涨。
而从成交面积上来看，年福州五区新房（含安商房）成交面积约.83万平方米，对比年的.08万平方米增长了98.75万平方米，增长百分比达25.98%，上涨明显。
具体来看，自3月份起，福州五区新房市场迎来一轮局部行情，单月成交套数最高月份为5月，成交套数达套。而到9月份之后，受到多方面的影响，新房成交量急转之下，9-12月，成交均不超过套。
值得注意的是，年福州新房成交套中，剔除安置型商品房后，成交套数仅则为套，意味着在年福州五区网签成交的新房中，有接近四成房源为安商房，安商房浪潮依旧汹涌。
五区二手房成交套
整体行情先扬后抑
乐居大数据统计显示，年1月至12月份，福州五区二手房已累计成交量突破四万套大关，达到套。这是近四年来，福州首次突破4万大关。
从上图可以看到，上半年，除了二月份受传统春节影响外，福州二手房成交基本每月突破套。高峰期则出现在三、四月份，连续两个月突破4千套，四月份达到峰值的套。随后，七八月份，市场开始回落，9-12月连续4个月成交不足套，在10月份跌至谷底，仅有套。
进入11月份后，市场触底反弹，结束六连跌，单月成交回升至套。12月份成交量也有小幅攀升，达到套，但也仅较上月多成交套。
价格上看，来自国房网统计数据，年，福州二手房均价2-5月呈现增长趋势，6-12月二手房均价则逐渐走低。如果拿价格和成交量进行比较，一个有意思的现象：价格越往上走，成交量越大，反之也是。这一定程度上体现购房者买涨不买跌的心理。
土地出让金大幅下滑45.7%
国、央企兜底明显
年，大福州宅地成交总体量为.4亩，环比年跌43.7%。分区域来看，主城区（鼓楼、台江、晋安、仓山）宅地在成交数量环比上升的情况下，成交体量仅为.79亩，环比跌30.85%；高新区年成交宅地总体量环比跌幅最大，跌85.81%；长乐、闽侯、永泰、平潭等区域在成交总体量方面也呈现较为明显的下跌。
成交金额方面，自、接连两年大福州宅地成交总金额接连破千亿后，年大福州宅地成交总金额为.2亿，环比年跌.8亿，下跌45.7%，下滑明显。
出现这种情况，一方面是由于年成交体量明显不如前两年，另一方面则是由于年推出的宅地在整体品质（地块位置、地块建设要求等方面）相较以往也有所下滑。
分区域来看，年主城区宅地总成交额.亿，环比跌46.93%；高新区、闽侯、永泰、平潭等地宅地成交总额也有不同程度下滑。值得一提的是，今年长乐区虽然在宅地成交数量、成交体量等方面均环比下跌，但成交总额方面却有着环比10.23%的上涨，成交总金额达.9亿，表现较为亮眼。
成交宅地楼面价方面，单独到各个区域来看，高新区、长乐、闽侯、福清、平潭等区域楼面价均有所上升，而四区、永泰、马尾、连江等区域楼面价均呈现下降态势。
纵观全年土拍市场会发现，国、央企兜底明显。乐居大数据统计，福州房企拿地总额排行榜前十的，除了融信和海悦投资两家民营房企外，均为国、央企，其中，厦门建发、保利、华润排前3三，拿地总额超亿。
福州房价收入比低
不吃不喝买房需要18年
一直以来，房价收入比都是备受
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