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CBD概念最早产生于年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市的经济发展中枢；
到目前为止，福州也有众多的CBD，五四路的CBD成熟度比较高，近年来的金融街CBD和闽江北CBD接受度比较高；
未来福州还有哪些CBD呢？往东有晋安湖CBD，往南是江南CBD，再往南就是三江口CBD了！
以福州现在往南发展的速度，江南CBD还是在大多数人的接受范围内，其本身地段也不错，位于二环快速路以南（严格说不是二环内）；
在东部办公区附近，有基本的教育，医疗，商业等生活配套，只是板块还处于开发中，总给人一种尘土飞扬的视觉；
目前为止，江南CBD板块还没有CBD，但靠江南CBD这个概念已经把房子卖得差不多了，大多数人也相信在未来一段时间内，江南CBD能发展起来；
那么问题来了，在江南CBD南面的三江口CBD要什么时候发展起来呢？
其实三江口板块也分成多个组团，年的时候，泰禾在福州三江口的宣传让福州人“重新认识”了三江口；
当时位于下洋板块的福州湾广告几乎遍布城市的每个角落，宣传的人多了，总有相信的；
记得当时带同事去看房的时候，置业顾问说高楼层的要四五万的单价，可能还买不到，想要的话要找关系；
毕竟当时是卖方市场，很多人都信了，因为在福州湾的售楼部里，我们看到关于福州版陆家嘴的介绍：
这里未来会形成一个潜力无限的板块，提供以居住、酒店、文化、旅游、娱乐等全系泰禾式服务及配套。
反正现在很难用语言来表达当时福州湾售楼部的豪迈，不管你信不信，反正连其他开发商都信了！
泰禾在三江口的产品横跨下洋和清富片区，后来中海以1.8万的楼面价拿下了清富片区的两个地块！
图片为万科云城实拍
三江口板块的下洋片区最早开发，理论上说，如果三江口CBD要成型，下洋片区能成为这个CBD的核心区；
只是后来，善于打造商业综合体的那个开发商凉了，整个下洋片区就很难起色了，即使有一号线和六号线，也很难带动这个片区了；
今天要聊的项目就是位于下洋片区的万科云城，五年前这个项目就取得预售证了，主力产品有3.4米的毛坯，5米和5.6米层高带装修的SOHO；
不同户型的单价不一样，甚至有层高3.4米的房源单价不到一万，而5.6米层高的也在1.8万左右；
看上去总价不高，如果是地缘客户买来自住似乎没毛病吧？别急着下结论，我们需要数据做参考！
图片为三江口实拍
今年2月份的时候，三江口的商办类产品已经取证的房源接近套，总面积高达32万方，而火车南站板块有套，总面积达18万方；
本来SOHO的一个优势是地段，市区内好地段的SOHO产品很多，因为好地段的产品在土拍时有商业建设的要求；
开发商考虑到盖商业综合体回款慢，就拿去做类住宅产品了，尽管不好卖，但对比商场来说资金回流会更快一点；
所以现在市区内好地段的SOHO产品价格也不贵，东二环，西区板块的SOHO也就两万出头的单价，关键还卖不动；
作为商办类产品，市场上流通性不好，但买了核心地段的商办产品还有一个租售比的盼头；
而在三江口板块的下洋片区，这里哪来的产业和办公群体啊？或许有人会觉得可以托管；
在这里额外补充一下，只要是不好卖的商业地产，文旅地产都会说未来可以交给商家出租，但凡一个好产品，它需要托管来当卖点吗？
福州核心区域的商办类产品空置率都很高，难道你指望未来的三江口CBD能快速成型？
图片为三江口下洋片区实地拍摄
现在三江口下洋片区还是非常荒凉的，每次坐地铁去三江口的时候，在过了火车南站板块以后，地铁上就没剩下多少人了；
商办类产品的租售比和人流量有非常直接的关系，就目前而已，三江口板块几乎看不到什么产业，没有产业的片区怎么会有人流量来支撑租售比呢？
万科云城这种SOHO因为是商业性质的，本身就没有什么流动性，再没有租售比做支撑，那未来不是成为鸡肋吗？
万科云城这个产品涉及到买房最忌讳的两个词：商办产品，偏远板块（毕竟还在仓山区，不想用远郊来形容）；
当地段更好，也更宜居的江南CBD也仅仅处于开发阶段的时候，三江口CBD何时才能成型呢？
看看旁边的万科金域缇香的住宅类产品，开盘半年去化率仅四成出头，那这种地段的商办产品你还敢入手吗？
希望此文能帮到楼市小白和极限刚需吧！
