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板块概况
福州的主城面积是有限的，主要的优质板块都集中在二环以内或者二环中间，像西二环和东二环已经发展得很成熟了。熟悉福州的都知道，南二环曾经一度饱受诟病，因为南二环是整个福州二环里面最像城乡结合部的地方，都很难将这个板块与市区相联系。
南二环的交通线路和城市景观建设还是有待加强，周边还有大量的居民房，显得比较杂乱影响景观效果，显得整个区域都不太像市区，反而像郊区多一些。
由于南二环还有大量的民房，民房的租金通常会比小区住宅要便宜很多，因此南二环吸引了不少的外来租户居住在这里，这也使得南二环的居民构成比其他几个板块的构成更具流动性，这样就使得南二环的流动人口相对比较复杂，这也是南二环相比于其他二环板块的劣势之一。
南二环整体仍然处于建设状态中，未来还需要很长时间来成长成一个成熟的板块，目前南二环如果要和其他已经崛起或者建设发展时间非常久的板块相比的话，板块情况是肯定相对不理想一些的。
商圈配套
南二环的商业配套还是在发展过程中的，根据目前白湖亭万达广场的建设情况，大概今年下半年就可以建设完工了，那么也就是说南二环明年就可以拥有一个新的万达商圈了。
商圈是衡量一个版块的价值的标准之一，有配套成熟的板块就意味着这个板块在生活上更加便利，并且能够满足一定的相对高端人群的消费要求，因此无论是房地产商还是自媒体人员说到房产问题都绕不开商圈这一点。
南二环现在比较出名的商圈是万达商圈，毕竟万达的品牌在那里。实际上南二环最大的商圈应该是中骏世界城，中骏世界城建筑面积大概来说有45万平方米。
目前南二环的商圈理论上与东二环的商圈已经可以媲美，当然，东二环的商圈更加成熟一些，但是南二环的商圈发展速度快，或许很快就可以真正的比肩东二环。
交通配套
交通配套上的话目前福州的二环内板块交通配套都还可以，比起像帝封江这种三环外的板块是要优越不少的。
南二环在交通配套上最具优势的一点就是如果开车的话能够比较方便的上二环快速，这一点优势明显，到市中心非常方便，对于在市中心的上班一族来说是一个不错的吸引点。
在公共交通方面，整体的公交线路是比较丰富的，基本上满足日常出行是没有太大问题的，毕竟是二环。轨道交通问题是比较多人关心的，毕竟对于通行来说轨道交通才是最稳的，福州的高峰期只要生活过得都懂有多堵。目前南二环有一号线穿过，未来滨海快线也会通过南二环，有三叉街站并预留有宝盖路站。
总体来说从交通问题上南二环板块其实还可以，对于刚需购房者来说是一个值得考虑的板块。
CBD的缺失和作用
南二环为什么不及东二环耀眼呢？其实从区位上来说南二环也不差，目前建设的情况也很不错，但是南二环没有成熟的CBD。
CBD的存在不仅仅是为了好看，而是代表一种价值倾向，CBD越成熟的地方意味着越大社会吸引力，会聚集更多的高素质人在这个区域活动，这部分人群又会倾向于购置这一区域内的房产，那么区域内的价值就被不断堆高了。南二环缺乏的就是足够吸引人的CBD。
与南二环相比，东二环之所以会更受欢迎，是因为东二环有许多5A甲级写字楼，这就为东二环带来了大批优秀的人才，晋安区乃至福州其他板块的人才都有可能被吸引在东二环中。
南二环条件就要差一些了，首先南二环是有限高政策的，所以南二环很难建立传统意义上的高端写字楼，而且CBD并不是说建就建的，需要非常久的建设时间，而且建成后企业入驻也需要一定的时间。虽然南二环附近有江南CBD正在建设，但是江南CBD要对标东二环的话就显得有些心有余而力不足了，下次有机会和大家聊一下江南CBD到底什么情况。
南二环在CBD上面的劣势是比较明显的，因此影响到了南二环的价值兑现。
价格分析
房价可以说是一个板块的价值体现了，一个板块到底好不好重不重要，基本上看一下价格就可以判断出这个板块的价值了。比如你只要看上海浦东的房价就知道这绝对是上海数一数二繁华的地方。
南二环的房价我们可以看到自去年12月份以来一直都保持得非常平稳，略高于福州市的整体新房均价，这就意味着南二环的房价一个是比较稳，整个市场价值不是很虚浮，高溢价类型，而且总体价值比平均价值要高一些。
当然对比整个仓山区来说南二环其实并不突出，总体还要略低于仓山区平均值，那么或许就意味着这是南二环的空间，毕竟南二环整体并没有完全建设好，还有不少看起来比较乱的民房，CBD也还没有建成，那么这就是南二环的价值增长点。
南二环在价格上印证了价值，又从价值上印证了南二环还需要进一步发展。
观点总结
南二环虽然之前被称作城乡结合部，但是随着这几年的发展，商圈的建立，虽然不足以和其他发展更久的板块相比，但是总体来说是一个成长速度和空间都比较大的板块。
板块整体比较适合刚需购房者和一定的改善住房需求的购房者，前提是能够等待南二环自身的完善成长，比如商圈、轨道交通、CBD等等的建设。如果是可以等待的购房者的话，那南二环对比市区二环内其他成熟的板块来说价格就有一定的优势。
南二环就不太适合需要周边配套完全成熟的购房者了，那样的话可能东二环会更香一些，毕竟东二环建设时间比较久，整体商圈配套也比较成熟。
一个板块从不成熟走向成熟是需要非常长的时间的，少则也要三五年，对于想要在南二环安家置业的购房者来说首先要能够接受这个以时间换取空间的成长过程，避免在购房中后悔，毕竟置换房产并不是一件特别轻松的事情。南二环算是二环内性价比还不错的一个板块了。
