说普通人有关的城市发展与商业变迁
正视先生
##福州#
在购房选项中，绝大部分刚需置业的人员首先面临抉择的，就是选择一手房还是二手房。
刚需首套，要么因为年轻，要么因为钱袋子紧张，因此特别小心。很多刚需首套置业也都会请中介搜索房源，但总觉得二手房猫腻多，首付高，中间环节多等，最终选择的一手房，特别是年底开始，福州房价处于波动状态，但新房不断刷新的优惠价格，和倒挂的二手房市场，又让刚需首套选择了一手房。
但以我个人的经验，我非常推荐二手房，一二手房通常有以下差异：
1、二手房产权完成登记，没有烂尾风险，一手房需要交付后办理产证，且办理产权需要一定的费用；二手房的费用则是在交易时直接发生，整体成本差异不大；
2、二手房的周边配套大部分是肉眼可见，一手房大部分在沙盘上体现；成熟地区的一手房配套也十分成熟，但是价格基本超过预算；
3、二手房在置业时由于评估价的影响，实际首付基本都查到房价的50-60%，增加了购房的门槛。
一手房与二手房具备不同产品特点和属性，我首推二手房，主要源于二手房的整体产品价值更适合首次置业的刚需。
一、二手房价格与价值更为接近；一手房在定价时，受楼面价、建安成本、成新度影响，整体价格的空间并不大；除非开发商属于高周转企业或者开发商资金链有限，要求加快产品去化，才会选择减价增量；二手房不受成本影响，更多的通过价格反映价值，当然包括是区域的附加价值，说白了二手房的价格更接近产品价值本身；
二、二手房不存在烂尾，且品质可控；由于近3年楼市调控，房住不炒的原则不断深入整个行业，锁死开发商的利润，导致原本高负债的地产公司面临破产风险，导致项目工程无法如期交付；而这个问题在刚需身上会直接反应，形成非常矛盾的处境。也就是该楼盘的折扣力度越高；开发商利润被压缩的越厉害，烂尾或者延期交付的可能性就更高；反而是价格稳定的楼盘，没有这些风险；导致距离刚需购买力越接近的楼盘风险越高；即便该楼盘没有烂尾，如期交付。而交付的品质一般差钱而已，主要原因在于一方面开发商不断的压缩建安成本来保证单项目运营的利润率，一方面不断压榨施工方款项，导致工程的劣态更加明显；特别是原来楼王降价的楼盘；比如福州的福晟，主要是因为前几天的疯狂扩张，地王奖杯太多的缘故。另外，由于建安的极度压缩，导致在-拿地的很多开发商，整体的建筑品质不堪入目，维权事件不断发生，而主要的原因则在于，一手房实际交付与销售时宣传差异甚大。这种情况还是比较乐观的，个别楼盘的楼体结构质量也令人担忧，开发商基本保证楼宇不塌就完事了，其它的部分，则是能省则省。
三、二手房的配套更容易匹配刚需，由于二手房基本是交付后交易，因此二手房周边的配套趋于成熟；而且成功交付的楼盘基本也确保了开发商的利润，其当初承诺的配套以及政府规划公建配套，如小学、医院、交通等日渐成熟；而刚需人群多为外地置业、新婚夫妻等；周边成熟的教育配套、商业配套有助于降低他们的生活成本，特别是双职工家庭，如果社区没有幼儿园及小学，年迈的父母在帮扶子女接送上学的风险和不便利性也大大增加。
四、二手房的实际首付并不高；由于房住不炒的政策深度执行，导致整个楼市存在大量有价无市的情况，就是我们所说的阴跌。但为保证楼市不大浮动波动带来的联带影响，尽管房价有波动的情况下，银行的评估价值并没有发生改变。因此，很多二手房的实际成交价与评估价相当接近，甚至出现评估价超过实际成交价的现象不乏少数，这一点在安置房小区表现特别明显；
五、二手房完全进入买方市场；由于前几天拆迁政策的转变，导致原拆迁户手上持有大量房产，他们有大量改善型需求，导致他们通过安置房置换商品房的情况不断增加；由于安置房的集中交付和集中上市，导致二手安置房在交付后一段周期内存在供大于需的情况，而且是供给远大于需求，而且安置房在交易时，针对拆迁户要求缴纳增值费用；因此，选择降价出售的拆迁户业主不乏少数，很容易淘到性价比极高的房源。而受到低价安置房入市的影响，间接冲击周边的商品房二手房；连带发生价格下调的情况；这一点在中介公司服务费的调整可以反映，福州最大的中介公司过去的向买家单向收费，调整为向买卖双方收费，来降低买家交易成本。
六、二手房拥有即买即住优势，二手房一般交易周期在1-3个月，无论是毛坯、还是已装修的二手房，都具备符合自身需求的最快交付标准。对于刚需来说，则是可以减少在等待交付过程中另行支付自身的租赁成本。对本身钱袋子比较紧张的刚需来说，可是不少的费用。
而二手房的劣势，主要在于首次置业的人群认为，二手房交易过程复杂。在这里，只要您选择品牌中介服务公司，不存在任何问题。比如福州某中介的十大保证服务，防房东临时加价、凶宅、不可落户等承诺，应有尽有。最高不超2%的手续服务费，我认为是有价值的，而在购买二手房时，如果选择一般的中介或者小型中介，我则是非常不推荐。
而选择购买二手房时，也一定要选择次新房，除非有学区的要求，否者不要选择老破小，因为老破小又会衍生更多二手房问题。而针对年的福州来说，安置房次新房非常具备有性价比，价格美丽，很多社区产品品质不输商品房。
因此，对于刚需首套置业来说，我推荐多考虑二手房。如果无法接受二手房的，一手房在坚持购房逻辑基础上，同样是一种选择。不管选择什么样的房子，适合自己才是对的，如何找到适合自己的房子，多看，就对了。
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