东二环板块一直是福州主城区扩容的成功典范
从年发展至今，房价涨幅高达%，远超福州房价的平均涨幅
一路走来，东二环总是身披光环，光华夺目
不少发展中的板块，常自诩为“下一个东二环”
临近的塔头、五里亭，甚至琅岐也都以“东二环东”自居，就为了多少蹭一蹭东二环的高光
被过度神话的东二环确实造福了不少人，也为福州楼市以及土拍市场带去了“榜样”的力量
但人们始终没认清一个现实：真正光华夺目的东二环与人们自认为的东二环是有差别的
真正的东二环应该是以东泰禾以及晋安公园为轴心的辐射区域
五里亭就是五里亭，塔头就是塔头，东2.5环就是东2.5环，嫡出和庶出悬殊还是非常大的
过去楼市高速发展期，借东二环之名可以起到锦上添花的加分效果，可楼市一旦进入到下行期，锦上添花无疑就变成了厚重的枷锁
先说那些假借东二环之名的楼盘项目，好比位于东三环的保利云上楼面价元/平，君兰和鸣楼面价元/平，这是何其高昂的成本价
可如今换来的却是30%跟45%的去化率，即便优惠活动不断，也未能改写结局，被坑惨了吧
但是，被坑的还不仅限于这些假冒伪劣商品，真正的东二环也未能幸免，只因为远离了东二环核心区变成了2.5环，结局却和那些非东二环楼盘没两样
联发君樾府和首开香颂就是两大典型代表
君樾府是年12月16日，联发以高达元/平的单价，通过摇号方式以最高限价夺得的项目
可触顶最高限价的还不止君樾府一个项目，同样的时间同样的板块同样的摇号方式，首开也以.16元/平的最高限价竞得了首开香颂地块
不难想象，这场面得有多激烈，东二环得有多热门，才能让这么多开发商去抢夺两块远离东二环核心区的地块，并且是问题百出的地块
联发君樾府纯商房不假，可楼盘体量小社区不成型，周边却分布着各类庙宇，南向米就是化工路，然后各类工业园、产业园、物流园
首开香颂被坑的最惨，花了触顶价，竟然买了一块安置房配比将近5成的非纯商地，并且距离地铁更远，周边还被一堆安置房环绕着
如今，眼看东2.5环一带土地卖完了，城市界面还未进一步完善，只留下一条在建的4号线以及东二环虚名，其它啥也没有啥也不是
结果东二环一个紧急的漂亮转身就又回到了晋安湖身上，联发和首开这下彻底傻眼了，好似被人忽悠一圈只是过来填坑的
联发君樾府：“东二环最后一块纯商地”
龙湖观宸：“东二环最后一块宅地”
过去连开发商自个儿都相信的事情，如今看来却是彻头彻尾的谎言，真是有苦说不出
看看今年晋安湖边上拍出的几块地，-18号、-20号、-44号
哪块不是纯商地，哪块不是底价成交的，最低楼面价才元/平，最高楼面价也就元/平
位置更好，质量更佳，地价也更便宜，你还最后一块宅地，最后一块纯商地，不成笑话了吗
有名无实，这种靠吹捧炒作上来的东西其实很虚的，市场稍微一转向就原形毕露了
联发君樾府去年7月份领证至今15个月时间，总计套房源才售出了套，去化率仅32%
首开香颂从去年10月上市至今蛮打蛮算一年时间，总计套房源才售出套，去化率22.5%
而且根据近3个月来的数据监测，君樾府三个月时间才售出10套房，首开香颂三个月时间售出6套房
意味着平均十天半个月才卖出一套房，回想起一年前不惜高价拿地之举，如今看来不觉得很愚蠢吗
之所以愚蠢，很大一部分原因就是归咎到大家对东二环的盲目崇拜，对东二环板块辐射能力的错误预估，才会落得如此下场，包括房企包括个人
要问路在何方，那就必须先认清两点：
第一，东2.5环的目标客群应该是刚需，因为本身的地势条件，对改善力量实在是构不成诱惑力
以至于君樾府开盘一年多，东头户型就几乎没卖出几套过，隔壁主打复式改善的龙湖观宸，将近一年也才售出47套房，去化40%
第二，定价必须跟随板块行情
以阳光城檀悦以及首开中庚香开连天为例，都是刚交房没多久的次新盘，别看它们一个个3万多挂的好看，最终成交价实际上也就2万78
而这，其实也正是当下首开香颂和君樾府所面临的困境
迄今为止，对外宣传价也是3万左右，只有部分5楼以下的特价房才有两万七八的单价
但我相信在不久的将来，两万七八将会是一种常态，这点我在今年3月份就已经有过分析
只有如此，才能在东2.5环发挥出新房的低首付低税收免佣金优势，才能弥补社区不成型、安置房配比、公租房配建、庙宇等多重不利影响
要还不舍得低下东二环这看似高贵的头颅，恐怕去化阴影还会一直常伴左右，因为接下来更好更优惠的产品还会层出不穷，要认清形势才能找到出路
