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昨晚位于江南CBD的建总领筑领取了7号楼的备案，正好有读者留言，今天就来聊聊这个福州国企操盘的纯商盘。
备案情况
项目备案7号楼，5层，有落地层，共56套，户型07，0三房两厅两卫，与之前开盘的5号楼一样，一梯一户，一层四户。备案均价：2.62W，公摊：24.56%。
分析：项目目前还未正式开盘，此前两次都有按揭9.6折的优惠，目前还读者反馈暂时没有变化，开盘前两天才可以知道。
对于项目而已，去年首次开盘，备案9，0，三栋，备案均价2.45W，优惠价2.4W。今年项目已经领取了三次备案，每次都只有一栋楼，备案均价在2.6W左右。
对于这次的备案楼栋7号楼，与今年第一次备案的5号楼，户型和楼层完全一致，不过备案均价上有所下降，之前5号楼备案均价2.67W，这次均价下滑，当然两栋住宅的分布也有所差异，本次7号楼西侧沿街，二期5号楼南侧是高湖小学。
楼层差价
楼栋共56套，备案楼层-4层，对于实际楼层2-5层。同楼层东端头最贵，中户比东端头便宜.4K，西端头比东端头便宜。楼层差价有一定波动，下面分析看看：
层：单价最低，非落地一楼，对比次顶楼差价3.K，楼层均差，优势一般
2层：贵，对比5号楼差价80，贵了，没有优势，慎选
3层：贵，差价不大，腰线层，比2层优势大
4层：贵，数字敏感层，没有优惠，而且差价还不低，慎选
5-8层：贵50，差价力度不大，对比5号楼楼层差价，有一定优势
9层：贵，是高层里面差价最多的一层，不过也不算夸张
0-2层：贵50，波动较小，对于高楼层而言优势尚可
3层：差价0，对比5号楼楼层差价-50，没有差价优势
4层：差价-50，顶楼加数字敏感层，优惠力度一般
分析：对于项目而言，楼层总体差异不算太大，不过直接对比二期同产品楼栋，主要差异在于高楼层单价差，本次的高层单价更有优势。从项目此前几次的备案网签来看，低楼层去化比较一般，同时项目的数字敏感层也没有做优惠，建议慎选。
对于项目而言，楼栋的备案均价对比5号楼低了，不过从实际房源对比来看，主要优惠在7层以上的产品，特别是中户单价差价-。
对于购房者而言，如果预算有限，可以根据两期的楼栋差异和楼层差价去对比选择，目前看中高层的中户是本次差异最大的房源。
项目去化盘点
项目目前已经分了三次开盘，除了第一次开了西南侧的三栋住宅，第二次蓄客虽然宣称要开三栋2，3，5号楼，不过最后只开5号楼，前段时间又开了8号楼，这次备案7号楼。目前还剩下，2，3，6，四栋住宅，当然这只是项目北地块，南地块还有独立的两栋住宅。
项目目前共备案套房源，已经网签套，扣除刚备案的7号楼56套房源，去化率87%。
从每个楼栋的网签情况来看，一期的三栋由于是落地一楼，导致目前依然还有不少房源未去化，今年开盘的两栋住宅，虽然间隔3个月，不过从网签来看，上个月的8号楼网签情况超过了5号楼，目前5号楼的低楼层和顶楼还剩余不少房源。
由于两栋住宅的产品不一样，5号楼虽然是一梯一户设计，不过公摊高达24%，从得房率来说相对吃亏，8号楼采用双开门的一梯一户设计，公摊20%，同时总楼层也更低，目前去化率更佳。不知道面对这种网签情况，这次与5号楼一样高公摊走一梯一户设计的7号楼，实际去化会如何？
项目总结
项目位于江南CBD，劣势在于土地年限较短，附近还有棚户区存在，物业品质存疑，优势在于纯商定位，居住舒适度尚可，同时近期传出的地铁规划，江南CBD站点变更，更佳靠近建总，当然这仅仅是预期，实际落地还需要等待。
对于这次备案，均价对比二期同样的楼栋，价格有所下降，特别是中高层的中户房源，对于有意向的购房者可以
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