作者：子非鱼
01
流拍率75%，这个数据，是东莞最新首轮集中供地中，创造的。
早在3月份，东莞就发布了土地挂牌信息，准备在4月19日至20日，推出8宗地块挂牌出让。
但在开盘的前一天，也即4月18日下午，东莞公共资源交易中心发布通知称，原定于4月19至20日集中出让的WR、WR、WR、WR、WR、WR号地块，将终止出让。
这6宗被终止出让的地块，分别位于道滘、塘厦、常平和大岭山。
剩下的两宗没有终止出让的地块，一宗位于横沥镇、一宗位于长安镇，于4月19日成功出让，但都是被央企、国企兜底拿下的。
前者被保利以万元拿下，楼面价约元/㎡。比之前隔壁碧桂园的楼面价还要低。
后者被武汉地产以万拿下，底价成交。
这场土地出让的总结是：
8宗地6宗提前终止，剩下的2宗被国资房企兜底拿下。
为何会这样？75%的流拍率，据本号所知，能够创造这么高流拍率的城市，之前只有东北的城市。
去年第三轮集中供地时，长春推出了12宗地块，仅成交三宗，流拍率75%。同时沈阳推出27宗，仅成交12宗，19宗地流拍，流拍率70%。
在珠三角和长三角的城市中，还没有一个城市的流拍率，突破70%。哪怕去年第二轮出现大面积流拍的情况下，广州流拍率已经很高了，达到了52%，相比于如今的东莞，还得承让。
这意味着，珠三角城市，土地流拍也开始“东北化”了。
02
还需要说明一点的是，东莞此次创下75%的流拍率，是在本就对地块限价进行了松绑，对拍地规则进行了调整之后的结果。如降低房企参拍保证金比例、取消配建，取消销售均价等，这些松绑目的都是给房企增加利润空间。
然而，房企们并没有领情，尤其是民营房企，毫不领情，一块地都没有拿。
而且，从地块的分布来看，除了常平镇和横沥镇外，其余都是不错的片区，如大岭山、长安、塘厦，都是临深片区，其中大岭山更是有华为坐镇。
8宗地分布情况
然而，即便有这些光环加身，也没能改变流拍的局面，为何？难道是房企们真的没钱了？
并不是。房企们现在都缺钱是事实，但很多央企、国企与地方城投并不缺钱。
君不见，已经完成首轮集中供地的长沙、重庆，推出的地块全部卖出，没有一块流拍，当然，国资房企是拿地主力，但也有部分民企出手。
此外，青岛、北京等城市的首轮供地，气氛也都还不错，尽管溢价率仍在低位。
目前，22个集中供地的城市中，已经有十多个完成了首轮供地，除了福州、合肥、成都、武汉等城市流拍率仍在高位外，其余都降了下来。
这说明，当下的土地市场虽然无法和年之前相比，但与年第二轮土拍、第三轮土拍相比，好了不少。
东莞只能说，是个例外。如此高流拍率发生在东莞身上，只能说房企们对东莞没有什么信心了，或者说对利润空间没有信心。
上表中，蓝色线框出的两宗是成功出让的地块，其余六宗被终止出让。
可以看到，地块定价普遍偏高，都几乎接近各个板块的最高价纪录。在当前如此形势下，在房价下行的背景下，这些地块的定价明显偏高。
如此高的地价，即便放开了地块新房的限价，又能如何？在当前的环境下，新盘大多都是打折出售，放开限价开发商也不敢涨。
这就意味着，利润空间有限。对于当下资金普遍吃紧的房企来说，没有什么吸引力。
对当前东莞楼市没有信心，主要在于二手房成交量持续低迷。
3月份东莞二手住宅网签仅套，6.41万㎡，环比2月增加55.8%，成交量连续6个月低于一千套，处于历史低位水平。
03
东莞土地市场这一现象，说明了几个问题：
第一，从开发商角度来看，并不盲目看好东莞楼市，哪怕东莞区域优势明显，经济实力强悍，制造业强悍。
东莞区位优势、经济、人口与制造业，只能说明，东莞的房价没有多大下行空间，但以目前东莞的房价来看，已经非常高，在当前的经济大环境、市场大环境下，同样没有多少上升空间。
东莞房价未来会有相当一段时间的横盘。
第二，开发商拿地越来越谨慎。
因为房价大力拉升的时代结束了，正如郁亮所说，房地产已经从黄金时代掉进了黑铁时代。
这样的时代中，房企再也不能任性涨价，再也无法创造过去的利润。因此，房企拿地不得不谨慎，不光要认真选择城市、认真选择片区，还会仔细研究地块的利润空间。
第三，包括东莞在内的很多热点城市，为拯救当下的土地市场、房地产市场，接下来会有更加超乎想象的托底楼市政策出台。
但是，正如本号多次说到的，目前热点城市的楼市，能买得起房子的人，基本都买了，买不起房的人，即便放开限购，也买不起。
当下楼市的主要矛盾，是各城市救市措施中，只是想着放开限购让更多的人拥有购房资格，却不降价，让更多的人买得起。
一套动辄几百万的房子，对于买不起房的人来说，有没有房票，根本没有差别。
