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闽侯的房价天花板，近年来一直被桥头堡的中海寰宇天下霸占，项目去年已经有成交单价2.5W的房源，而最近在二手平台出现了一套2.7W单价的案例，而且还不是小户型，看到这个情况，是否感到诧异，下面来聊聊。
成交情况
年5月13日：中海寰宇天下，高层精装，面积平米，成交单价元/平，总价W。
分析：对于项目而言，年上市，首开均价精装元/平，年开盘均价精装元/平，年看江一排开盘均价精装元/平。
从项目的开盘走势来看，正好遇上了上一轮楼市的周期，所以对于楼盘的业主，购入的时间差2年，房价却可以差1W左右。
项目二手挂牌，以87平三房最贵，二手成交也从年的2.2W，一路涨到了目前的2.5W。
对于87平房源来说，跟目前新盘户型布局基本一致，三开间朝南，动静分离，不同点在于入户门采用了连廊的采光，导致厨房没有采光。
由于地处闽侯，87三房的总价W左右，与目前区域购买力匹配度也相对贴合。
在楼盘二手突破2.5W均价之后，对于观望的看客，不管是高新区外，还是高新区内，大部分人对于这个楼盘都充满了质疑。
毕竟目前整个高新区，剩余的次新房，基本均价也只能在2.2W以下，比如目前的万科又一城、正荣财富中心住宅等。
在这么强烈的反差下，最近成交了一套2.7W单价的房源，而且还是端头平米，总价W。
这个数据不仅仅是单价抢眼，连总价都异常抢眼。
2.7W的单价，目前能买哪里？
金山的万科城市之光、南二环的建总领筑、江南CBD的凯佳江南里、五四北的鲁能公馆、东区的联发臻榕府。
可以说除了市中心的新盘外，基本板块都能买到对应的新盘或者个别特价房源，至于当初跟高新区同样价位的三江口、帝封江、马尾等，2.7W的价格更是不用多说。
实际情况
由于看到成交情况，当初挂牌W，而最终成交W，询问了中介情况。
给出的回复：W是带车位，同时房源位于沿江一排的高层。
目前项目的二手车位挂牌在14-18W，取个中间价16W。
实际的售价：-16=W，平米，单价2.58W。
从房源的时间轴来看，年11月挂牌，W，最后下调到了W。
对于这套房源，除了车位的隐藏溢价外，房源位于项目的沿江一排，由于景观加持，项目的二手挂牌存在一定差价，沿江一排均价都在2.5W左右，而非沿江的均价2.3W左右。
正是由于房源位于沿江，同时是高层，加上还有车位，三个溢价情况全部叠加，导致最后成交单价突破2.7W。
当然即使扣除车位，近2.6W的单价，买在高新区，相信依然是很多购房者无法接受的，特别还是这种大户型的房源，总价突破W。
赚了吗？
看到这么高的二手成交价，来算算卖房的业主赚了多少。
对于房源而言，沿江一排，如果按年上市的单价来看，由于精装升级等操作，克而瑞给出的数据：2月的6号楼均价2W，5月的7号楼均价2.3W。
由于房源是高层端头，假如按2.3W计算，5年时间，假如按年利率5%计算，即使不包含复利以及办证等额外支出，目前的保本价：2.3*1.25%=2.W。
看到这个数据，再看看目前的2.7W的均价，已经刷新不少人的认知，没想到顶着闽侯天花板的项目，可能无法保本。
当然取得数据是项目高峰期开盘的价格，如果是年开盘就购买，虽然不是沿江，但是明显也有一定利润，毕竟1.25W的基数足够低。
项目优势
对于中海寰宇天下，为什么会成为闽侯的天花板？
目前主要的理由大概如下：
1、位于桥头堡位置，距离地铁2号线米左右，进出市区优势明显
2、南侧高新区海西园，周边存在不少企业，带来了就业人口，也成了楼市的购买力
3、社区楼间距较大，搭配了较大的公区，同时还有江景加持等
分析：除了这些区位和社区优势外，项目的户型，主打的87三房、端头三房、端头四房，跟目前的新盘户型都没有太大差异，甚至可以说更优。
从布局可以看出，端头的户型，三开间朝南、客餐厅做到南北通透，而且还做到了双阳台，可以说整体的布局放在目前都依然是主流。
找了周边最好的竞品，万科又一城，随机查看了项目平米的端头户型，采取的面宽小进深大，客厅靠右侧采光的布局。
可以说对于周边同时期的二手房，项目的户型布局也做到了较好的加分。
当然项目这么高的挂牌价，除了这些优势外，不少也是因为当初购入的成本并不低，多多少少也拉高了二手挂牌价。
盘点总结
关于中海寰宇天下，到底是人为炒作，还是真实价值就是如此，相信每个人都有自己的看法。
对于项目除了单价外，还有很多值得购房者去思考。
面对楼市周期调整，这么高的挂牌价，可能也没有保本，对于买房如果还抱有投资的观念，更是需要谨慎出手。
项目已经面临了很多争议，未来的价格是否会被舆论所压制？
购买新盘，到底哪些要素是未来二手房涨价的主要因素？
