虎年开年第一周的星期五（2月11日），正荣地产（HK.）就遭遇了黑色星期五，单日最高跌幅超过80%，收盘时跌幅是66.39%。地产股价的闪崩同时也带动了正荣服务（HK.）的暴跌，收盘跌幅达57.7%。之所以跌这么惨，传闻来自于网络上的流言。
▲这段截图的内容，信息量贼大。
这则截图里的内容是否真实，恐怕只有当事人才知道。但是真实与否的结果并不重要了。重要的是，券商机构慌了，开始抛盘了。
明哥觉得，无风不起浪。正荣这么大个公司，高管里有机构的关系户或者利益捆绑者的不在少数。能让这么多嗅觉灵敏的机构大幅抛售，应该是有内幕消息流出的。毕竟专业投资机构的信息敏感度，远超一般的韭菜小散。
2月14日情人节，正荣地产发布了自愿性公告（意思是自愿公布的），来澄清网上的不实流言，想安抚一下市场情绪。结果毛用没有，当天收盘，正荣地产、服务双双下跌13.87%和15.4%。
▲正荣地产2月14日发布的公告。
正荣会不会步蓝光、奥园、新力的后尘，这个就要交给时间了。不管正荣接下来，是否“还在嘴硬”，影响已经不大了。
自恒大以后，普通大众对房企的债务违约就已经没啥感觉了。可对正荣来说，还不上今年到期的债务，风险就很大了。
为什么正荣也扛不住了
正荣集团年在福州成立，创始人欧宗荣和绝大多数福建老板一样，早年以工程起家，后来在江西宜春拿到地皮后，转型为房地产开发商。这也是早期房企老板们普遍的转型之路。从劳务干到总包，从总包干到地产开发商。
▲正荣集团创始人欧宗荣。
与很多闽系开发商一样，正荣地产的历史底蕴并不深，但是扩张速度却不慢。~年是正荣进行原始资本积累的时刻。从年开始，正荣集团大举扩张。
正荣地产在业内以“改善大师”闻名，开发的房子普遍都是价格偏高的中高端住宅产品，这跟其背后激进的拿地风格，获取较高的土地成本后，不得不提高售价有一定关系。
▲南京河西的正荣润峯
从年开始，正荣地产就一直是中国地产销售30强成员，年公司流量销售金额过千亿，并且成功在港交所上市，搭上了房企登陆资本化市场的末班车。后来的房企想上市就越来越难了。
▲年正荣地产港交所上市。
不过，有一个现象值得大家细品。就是正荣一上市后，当年跟随着欧宗荣一起打江山的高管们就纷纷套现离场。而且，从年上市到年底，包括正荣集团行政总裁王本龙在内，有多达数十名高管离开。
同样的情况也出现在正荣的物业公司正荣服务当中。正荣服务一上市，当时拿着原始股的高管们就马上套现离场了。
▲地产和物业公司都是一个情况，这个细节就值得大家细品了。
连续两次出现这样的情况，就绝不能简单地看成“老板对公司业绩不满”、“老板想换血管理层”等，这种浅层认知了。
很有可能，就是跟着正荣一起上市的高管们，早就看到了公司内部的潜藏风险，也预见到未来有可能会爆雷，自己也无能为力，不如干脆套现撤退，保全名声才是上策。
而正荣地产自上市以来，其各项经营数据也暗藏玄机，仔细推敲，其实还是能看出许多问题的。这也是如今，当市场整体承压，信心下降，股价崩盘的内在原因。
大家不再信任这家公司的偿债能力了。
缩表出清成未来大趋势
“缩表”与“出清”都是经济学用语，但是放在地产黑话里，意思就不一样了。地产界把缩表出清翻译成人话就是：
减少拿地，甚至不拿地，把负债降下来，加大清理库存，把原有的库存清掉。
这些年，大部分的房企，尤其是闽系房企，为了冲规模，通常都是为了拿地而拿地。土储规模都比较高，至少支撑3~5年不拿地都能有房卖。而冲规模的代价就是，自身的债务奇高，风险也高。
像正荣地产这样的房企还有很多，简而言之就是自身比较虚胖，并不是真正的高质量增长。提出来的战略目标，更多的只是挂在嘴上，并没有落地到位。
只要是快周转的房企，时间就是金钱，就是生产力。一切以销售卖房为主，哪有时间想产品、想服务呢？能提出一个大概念就不错了。快周转最大的敌人就是时间。前些年，有些媒体说，你现在会收到史上质量最差的房子，并不是危言耸听。
▲南京江北核心区正荣·润锦城。
正荣作为快周转著称的闽系房企怎能免俗。快周转带来的恶果，就是房子的品质急速下滑，业主维权此起彼伏。自年以来，正荣在武汉、合肥、南京、长沙、赣州等地的项目，均有业主群诉事件。
▲江西赣州正荣悦玺小区地下室漏水，横梁开裂。
正因如此，一旦市场出现波动，正荣的销售金额就撑不住了。年3月以后，正荣的月度销售金额7连降。在没有房价上涨预期的情况下，正荣的销售流速显著降低，卖不动是常态。
▲年销售额一路下滑。资料来源：中国科技投资
卖不动就只能降价了，所以正荣在全国的房子降价幅度很大，以天津正荣府为例，房价从刚开盘时的2万+/㎡，降到了现在的1.35万/㎡起，降幅超过30%。虽然天津的市场，现在都难，所有开发商都在降价，但是降幅这么大的，难道不怕前面的购房者们闹吗？
▲直接降价抢客的津门正荣府。
很显然，当前正荣的资金压力，已经迫使他们没有选择了，只能靠低价甩卖促销，把销售流速提起来。
▲不是被债务逼得迫不得已，谁愿意“恶意降价”？
随着高杠杆的无以为继，未来会有更多的房企，收缩业务半径和管理半径，缩表出清成为行业主流。
有的时候房企们还犹豫，担心降得太狠就真亏了，万科前些天的表态捅破了这层窗户纸，亏了就亏了，亏了也要坚决出清，去除库存，降低负债。
后续还有折腾
那么正荣地产会步恒大、蓝光们的后尘吗？明哥觉得，概率较小。正荣这些年的拿地布局，主要以一二线城市为主，即使是像天津、济南那样的城市，长期来看仍然还是可以的。
▲正荣地产全国布局图。
目前，全各大城市的市场变化，使得正荣地产的资产质量下降是不争的事实。但是，最坏情况下亏本卖项目，还是可以换回一些资金的。
目前正荣内部面临着二代接班和权力平衡等问题。历史上的二代要想顺利接班，通常都不会太顺利，内部的权力角逐也不是外人能够轻易看透。
▲二代接班始终是一个回避不了的话题。
最后，还有欧老板的一些花边新闻，明哥是这么解读的。
《突围》里的中福集团董事长林满江身患癌症，每周都要坐私人飞机去香港治疗。但是，他自己本身的政治野心是想当汉东省省长，一旦自己去香港治病的信息传了出去，政治抱负就没有了。所以，林满江为了掩人耳目，主动散布了他自己跟某香港女明星的绯闻。
▲这既满足了吃瓜群众的心理，也转移了所有人的注意力。
通常老板们的花边都是这么放出来的，包括皮带和冰冰这类。有的也许是为了迷惑自己手下的高管，也许还有其他目的。总之，这更像是老板故意放出的烟雾弹。
如果真有其事，还能被流传出来，说明这个老板的政治水平极低，基本上是做不大的。
写在最后
闽系房企，如今都在经历着缩表出清时代的阵痛期。这个痛苦的过程还很长一段时间。
