文
姜喆
编辑
门国锋
随着12月20日青岛第四次集中土拍落下帷幕，年青岛土地拍卖市场交出了一份最终的“成绩单”。据统计，年青岛四次集中土拍整体供地宗，占地万平方米，总建面万平方米，成交宗，占地万平方米，总建面万平方米，总成交额亿元。
在宗成交地块中，有宗为底价拍出，约占总量的90%，“触顶”成交的地块仅有5宗。在拿地企业中，国企、央企、平台企业依旧为主旋律，民企在今年的青岛土拍卖地市场成为“陪衬”。
主城区接连诞生“地王”
12月19日-12月20日，青岛市年度第四批次集中土拍落下帷幕，本次土拍供应40宗土地，总占地万平方米，总建面万平方米，全部成交，总成交额亿元，整体溢价率2.7%。
相比本年度其他三次集中土拍，年终收尾的“土拍”大战拿出了“压箱底”的地块。其中竞拍最为激烈的是崂山区2宗土地，两宗地块均位于张村河南，辽阳东路北、合肥路南、青银高速东，是张村河以南拆改的首发地块，总占地6.46万平方米，规划总建面14.53万平方米，起拍总价23.98亿元。
在分别经过了轮和轮的竞价后，崂山区的两宗地块皆超过最高限价元/平方米，触发熔断，转入线下竞品质环节，最终被海信和华润分别收入囊中。海信以楼面地价元/平方米竞得，成交总价13.53亿元；华润以楼面地价元/平方米竞得，成交总价14.05亿元。两宗地的溢价率为15%，成为青岛“新地王”。
尽管从全年度来看，底价成交、低溢价率依旧是青岛土拍市场的主旋律，但热门地块遭“疯抢”熔断的现象也时有发生，目前普遍投资谨慎的情况下，房企都将目标锚定在最为优质、利润空间最高的地块，“冰与火之歌”轮番上演。
6月17日青岛第二次集中土拍时，市北区绍兴路两宗地块遭“疯抢”熔断，两宗块位于市北区辽阳西路以南、规划25号线以西、敦化路以北、绍兴路以东。在中海、保利、海信、国信、青铁、华润、金地等10家房企经过数十轮报价后，两宗地块楼面价均达到最高限价元/平方米，触发熔断转为线下竞品质，最终华润和青铁以元/平方米竞得，溢价率均为15.1%，打破了年开平路45号地块元/平方米的纪录，成为市北“新地王”。
9月16日第三次集中土拍期间，崂山区松岭路地块也引来了银丰、海信、中金国泰三家房企激烈争夺。三家房企历经2个多小时轮番报价98轮后，超过最高限价元/平方米，在线下竞品质环节由银丰获得，最后成交价为元/平方米，成交总价14.16亿，溢价率15%。
三次土拍的“新地王”均在主城区，交通便利，配套完善，前景可期，地块高质素引来开发商群雄逐鹿。其中市北区地块是绍兴路振华片区改造项目，周边教育、商业、交通、医疗等各项配套完善，地块紧邻辽阳西路，南京路、福州北路等城市主干道，周边有地铁3号线、4号线换乘站错埠岭站，交通极为便利。商业配套有新业广场、富尔玛家居博览中心等，教育资源有国开实验中学、53中等。对比青岛近两年出让的地块来看，是主城区内较为稀缺的核心土地资源。
崂山区作为高端市场承载地，高净值人群市场活跃，成交量居青岛前列。崂山区松岭路地块是高端集聚区的代表，位于松岭路东、银川东路南、仙霞岭路北，山海资源丰富，是不可多得的黄金地块，地块相邻的佳源华府目前在售二期均价在5.5万元/平方米以上。张村河是青岛市城市更新的“重头戏”，第四次土拍“触顶”的地块是张村河改造更新以来的首发地块，被视为将成为青岛的下一个高端住宅区，鲁信、海信等多家房企已在该板块有所布局。
底价成交仍是主旋律
与年集中土拍不同，年青岛全年供地按照四个批次进行，为了达到“稳地价、稳房价、稳预期”的整体目标，通过增加供应批次，缓解房企阶段性资金压力。今年四次集中土拍整体供地宗，占地万平方米，总建面万平方米，成交宗，占地万平方米，总建面万平方米，总成交额亿元。从数据来看，供地宗数比去年减少68%，供应面积减少55%，成交总价减少24.5%。
在宗成交地块中，有宗为底价拍出，约占总量的90%，触发熔断转线下竞品质的有5宗，5宗地块溢价成交。
在拿地企业中，国企、央企、平台企业依旧为主旋律，在今年的四次集中土拍中成交的宗地块中，“央国平”参与率超8成，成为拿地主力。民营房企尚未度过寒冬期，谨慎取地，降低开发风险让民营房企土拍的积极性下降，在今年的青岛土拍卖地市场成为“陪衬”。
反观青岛楼市，今年以来持续下行的趋势，步入年底依旧未曾迎来转机。新房、二手房“量价齐降”，据青岛贝壳研究院发布的相关数据，11月新房（包括住宅、公寓、商业产品等）成交量环比下降13.4%，二手房环保下降1%，房地产寒潮延续到了年终，昔日年终楼市翘尾迹象难寻。
此前，青岛以及多次出台多项优惠政策，试图通过放松限购、降低房贷利率、降低首付比例、支持公积金优化贷款、取消“二手房限购”政策、商转公政策等手段松绑楼市政策，帮助消费者恢复购房信心，但目前来看成效甚微。
业内人士指出，集中土拍底价成交占比高对于青岛未来楼市的回暖相对有利，一方面这意味着今后楼盘上市的价格较为平稳，开发商有更多空间做好品质；另一方面，拿地房企多为地方国资平台，大概率会推迟上市时间，对于缓解库存压力也较为有利。
（本文原载于“财经齐鲁”
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