这几天，青岛楼市最大的新闻是青岛全域限售5改2，事情的传闻是从贝壳西海岸内部的通知流出来的。
贝壳作为国内最大的房地产交易平台，之前的规定是不能正常交易的房源不允许挂网，这也是贝壳“真房源”的要求之一，流传的疑似内部通知的截屏图片显示“西海岸限售5改2可以录入系统了，禁止发朋友圈，已发的删掉”。
事情没有官宣，所以也不存在辟谣。
但是根据近几天的反馈来看，该政策疑似夭折。
这已经是青岛在限售5改2的问题上，第二次夭折了。
但奇怪的是，发布这一消息的很多自媒体，其文章并没有删除。
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年4月10日晚，青岛市房管局官方网站青岛网上房地产网公布了一则“青岛百日万店消费季网络房展”活动规则。
内容显示“出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满两年”。
之前，青岛年4月18日出台的限售政策为“青岛全域无论新房、二手房，全部持证5年才能销售”，该政策被行业内认为太过严厉，已经影响了青岛房地产的健康稳定发展，且导致部分区域房价大幅回落。
所有两年前的“百日万店消费季网络房展”活动规则，国内媒体解读方面，还是给予了很大的理解。
但是很不幸，这个政策在4月14日被修改。
4月10日政策中适当的放松放宽限购限售的条款全部被修改，除了活动期“限售5年改2年”的条款删除外。第六条，“在本市工作、符合人才条件的，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。符合落户条件的在校大学生办理落户手续后，可享受本市户籍人口购房政策”，第七条“因外出求学，户口自本市迁出并能提供目前在读学校证明的，可享受本市户籍人口购房政策”，上述政策均被删除。
这是青岛限售5改2政策的第一次夭折。
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无论从当时还是现在看，青岛实施的全市范围内无论新房二手房全部持证限售5年的调控政策，是有些激进的。
在全国这是独一份。让我们再回去4年前，看看当时的全国楼市情况。
根据国家统计局的数据，年12月，青岛建商品住宅价格同比16年12月上涨4.1%，以年房价为定基的话，年12月住宅价格涨幅排在青岛前面的有北京、天津、石家庄、上海、南京、宁波、合肥、福州、杭州、厦门、南昌、济南、郑州、武汉、南宁、深圳、惠州、九江、金华、徐州、扬州、无锡、西安、重庆、广州、长沙。
你没看错，年12月，青岛的房价比起飞前的年，涨幅也就排全国的第27名，众多的省会城市和南方的二三线城市的涨幅均超过了青岛。
再来看看新政出台前的一个月，年3月的房价情况，彼时青岛房价环比上涨1.4%，全国排名第4，同比年3月涨幅7.7%，全国排名第8，以年房价为定基的话，涨幅排名全国第16。
尽管彼时房价依然在可控范围内，但是青岛却出台了全国独一份的限售最狠的政策，这是因为6月份即将在青岛举办上海合作组织青岛峰会，当青岛全市房主们都在构想，年杭州G20峰会后杭州房价翻倍，上合组织青岛峰会后，青岛房价涨成啥样的时候，青岛5年持证限售出炉，踩了急刹车。
从行政管理思维来讲，这叫为大事让路。只不过南方城市多采用打补丁的方式，一个政策不行，来两个，A政策不行，加个B，而咱青岛采用的是一刀切。
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当前来看，5改2后，能让青岛楼市彻底复苏吗，我们认为可能性很小。
因为青岛楼市的问题并不是由交易规则引起的，而是由供应端和需求端引起的。
拿长三角举个栗子，首先来看看需求端人口增长的情况。
根据七普数据，过去十年，青岛增长了万人口，同期杭州的引入人口则达到了万，苏州为万，宁波为万。特别是近几年，年杭州人口增量达到33.8万，年和年的增量分别达到55.4万和57.6万，而同期青岛的人口增量仅为9.8万、10.9万和18.27万。
稍微让青岛充满信心的是，年各城市的抢人格局发生了一些变化。年北上广的人口增量出现断崖式下跌，青岛、宁波、南昌等城市则一下子跃居全国前五位。
随着长三角、大湾区的核心城市增量趋于饱和、以及不断增加生活成本，势必会促成核心城市的周边区域成为人才吸引的高地。
换句话说，抢人大战的主角，将可能从北上广等一线城市变为东莞、苏州等城市。
但从收入上来看，青岛的确比长三角一众城市逊色很多。
年杭州的全市居民人均可支配收入是元，苏州是元，南京元，宁波元，无锡元，而同期青岛全市居民人均可支配收入是元，来自国家统计局的《中国统计年鉴》显示，年青岛人均存款8万，同期杭州是11.9万，苏州是9.5万，南京10.2万，宁波9.1万，无锡9.6万。
收入和存款都远不如长三角的兄弟城市，人口流入也不足，青岛楼市缺乏需求端的底部支撑逻辑，这是青岛楼市面临的第一个大难题。
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人口和收入都不足，但是土拍量却很大，是青岛楼市的第二个特点。
乐居资讯显示，市场行情好的年，前两年、年的土拍面积均处于历史低位。
但是、、年则每年土拍成交量均大幅提升，要高出年万平左右，这也就造成了青岛的楼市在全年、年年初，困难集中爆发，市场上的房子越来越多，房价基本不涨，房子卖不动了。
市场趋冷，土拍增加，这加重了青岛楼市的维稳难度。
根据中指院的数据，年的商品住宅库存去化周期为12.85个月，而现在则达到了23个月，根据行业内的普遍规律，12个月左右的库存去化周期水平，才是健康的楼市水平。
很明显，库存去化周期已经达到了23个月的青岛楼市，目前困难重重。而贝壳疑似的内部通知截屏也应该不是无中生有。
克尔瑞公布的“年2月末商品住宅库存量TOP20城市情况（单位：万平方米）”
所以，即使限售5改2的政策过些时日实锤落地，也不意外，毕竟青岛期待久矣。
我们去看各地出台限售的时间和实施细则，会发现北方城市倾向于一刀切，而南方城市则倾向于精细化。
就拿杭州来说吧，杭州全市二手房不限售，新房则部分限售。
具体来讲，以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易。以优先购买方式取得的热点商品住房（含高层次人才无房家庭和无房家庭），自取得不动产证之日起5年内不得转让。公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内也不得转让。
不仅仅是杭州，年3月3日，上海出台新政，按照积分优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
上海的限售，晚于青岛4年。
即使按照上海的限售新政来看，除了积分优先购房的那些热点新房，其余的新房和二手房，也不限售。
很多时候，楼市调控政策只是一面镜子。
而大概率，青岛的限售5改2，也进入了倒计时。
