今天早上福州发布了下一轮土拍的预告，近期传闻的南二环北园地块，虽然启动拆迁，不过这次并没有出现。在土拍预告里面，由于今年福州也采取集中供地，整体的轮次减少，地块数量增加，不过从供应量来看并不多，下面分析看看。
土拍情况
福州四区推出8幅地块，其中住宅3幅，住宅供地亩，将在年8月9日举行土拍，这次的土拍策略与上次集中供地类似，依然对地块设置了销售指导价，同时采取了限地价、控房价的策略：
宗地-37、38、40、4、42号采用“限地价、控房价、竞自持社会租赁住房建筑面积”
宗地-39号采用“限地价、控房价、竞限价商品住房建筑面积”
宗地-43、44、45、46、47、48、49号采用“限地价、控房价、摇号”
分析：作为对比前两个月的第一次集中供地土拍，福州推出了9幅地块，其中住宅3幅，住宅供地亩。从数据来看，虽然地块数量没有太大差异，不过面积上接近翻了一倍，可以说第二次的供地对于不少区域的后续购房也有很大的指导意义。虽然这次供应量很大，不过分化非常严重，供应失衡持续加剧，下面分析各个住宅地块。
城南库存加剧
这次仓山区供应了5幅住宅用地，4幅商服用地。其中住宅用地全部位于城南，包括了三幅巨型地块。
宗地-37号：26.26亩，容积率2.2，限高50米，地处南二环沿线，后坂新城隔壁，销售指导均价为元/平方米；须建设.7万平方米自持社会租赁住房（配比44%）
宗地-38号：37.35亩，容积率.3，限高24米，地处南三环，滨海橙里隔壁，销售指导均价为元/平方米；须建设.5万平方米自持社会租赁住房（配比46%）
宗地-39号：37.84亩，容积率2.74，限高50米，地处三江口，万科云城北侧，销售指导均价为元/平方米
宗地-43号：9.8亩，容积率.77，限高80米，地处三江口，下洋站左侧，销售指导均价为元/平方米；须配建安置型商品房0万平方米，回购价元/平方米，须建设2.5万平方米自持社会租赁住房（配比55%）
宗地-44号：92.62亩，容积率2.35，限高80米，地处火车南站，阳光大都会A区左侧，商品住宅销售指导均价为元/平方米；须配建安置型商品房0.2万平方米，回购价为元/平方米（配比70%）
分析：城南推出5幅住宅用地，共79亩，是这次最大的粮仓。从地块条件来看，也有较大差异，虽然城南有机场限高，不过位于南二环和南三环两幅小型地块都限高较小，而三江口的纯商地块限高达到了50米，到时候预计会建成超高的看江住宅。
从配建来看，南二环和南三环都有近50%配建租赁房，火车南站的地块配建70%的安商房，三江口一幅配建55%安商房和租赁房。唯一纯商是面积最大的-39号宗地，不过项目采用竞配限价房的方案，是否真正纯商需要看土拍结果。
从指导价来看，三江口指导价2.4W，上一轮指导价2.3W，小幅度上涨，南二环指导价2.75W，与上一轮持平，南三环和火车南站指导价2.3W左右，对比周边新盘的售价，没有特别的溢价。总得来说，指导价还是比较平稳，官方没有透露要上涨的信号。
从地块分布来看，虽然位于城南不过也很集中，两幅亩的巨型地块位于三江口下洋片区，而且其中一幅还没有配建，在限高50米的情况下容积率2.74，未来将依靠江景和地铁站优势。
对于目前三江口而言，梁厝在售三大新盘，全是纯商，加上清富片区的两大滞销项目，区域库存非常大，现在又要加入下洋片区的两个超级地块，加上上一轮万科拿下的-6号，有意向三江口的购房者最好评估好未来的去化周期。
东区供应外溢
这次晋安区推出了7幅住宅用地，幅商服用地，其中包括了3幅百分百安商地块。
宗地-40号：47.79亩，容积率2.5，限高80米，地处红光村，恒宇国际公园隔壁，指导均价为元/平方米。
宗地-4号：2.25亩，容积率2.8，限高80米，地处晋安紫阳，永升城市花园附近，指导均价为元/平方米。
宗地-42号：27.54亩，容积率.8，限高50米，地处五四北，斗顶佳园右侧，销售指导均价为元/平方米。
宗地-45号：37.45亩，容积率.6，限高36米，地处五四北，汤斜华郡北侧，销售指导均价为元/平方米；须建设安置型商品房2.49万平方米，回购价为元/平方米（配比62%）
宗地-46、47、48号：分别42亩、43亩、94亩，地处东三环，鼓山沿线，00%安商房，回购价元/平方米。
分析：对于这次东区推出的地块分布也比较集中，其中三幅百分百安商房全部处于鼓山沿线，上一轮宗地-23号也是同样的地块，当时触发了限价进去摇号，预计这三幅地块到时也会成为不少房企争夺的项目，毕竟在集中供地之后，做包工头又能保障一定利润，也不需要承担过多土地溢价。
除了三幅安商地块外，五四北推出了两幅地块，不过并不是新地块，其中宗地-45号推出过，不过后来延缓了，这次重新推出，高配比安商房，周边汤斜华郡可以做为参考，-42号位于斗顶纯商地块，年初第一场土拍隔壁推出了两幅地块，其中一幅就是目前蓄客的金地五四领峯，作为斗顶的三幅地块，都是宗地0-36分割出来，不过该地块限价2W，对于在售的五四领峯还是产生了一定的冲击。
除了上面几幅处于外网的地块，这次东区还推出了两幅纯商地块，其中宗地-4号位于二环内，算是近期晋安区比较难得的地块，不过地块也仅2亩，加上超过.8万方的商业配建，比例高达45%，实际住宅面积不过2万方，加上还有限高80米和容积率2.8的硬性条件，打造两梯两户大平层小高层的条件也略显不足。
除了该地块，另外一幅位于红光村，上一轮建发拿下了附近的地块，不过从地块条件对比来看，地块限高80米，容积率2.5，对比建发-4号限高60米，容积率2.95，略显不足，不过作为参照位于五里亭的绿城桂语映月地块条件与该幅基本一致，由于纯商加上配建商业也不多，在整个土拍市场没有特别亮眼地块之后，这种略外围地块到时候有可能成为当天的热点。
对于这轮东区土拍，虽然供应了数量最多的住宅用地，不过从分布来看，也略显疲态，5幅全部位于外围，城区内的地块面积也不大，对比上一轮集中供地，东区的供应量也在继续走低，当然对比指导价会发现也没有任何上涨，其中紫阳地块指导价3.3W，反而对于周边新盘的售价有一定倒挂，不过未来实际售价，依然需要看市场监管，不然大概率也是出现捆绑车位、精装等加价行为。
鼓台断货方式供应
对于这次土拍，台江没有供应任何地块，鼓楼区供应了一幅住宅用地。
宗地-49号：亩，容积率.3，限高40米，00%安商房，回购价均价为元/平方米。地块位于西二环西洪路，周边就是去年凯佳拿下的湖岸公馆，正好昨天盘点了鼓楼区的新盘项目，加上该地块，鼓楼区已经有四幅00%安商房。
对于鼓台的购房者而言，两个区域的土地在近期基本断货，虽然有个别供应，不过配建比例都较高。上一轮联发拿下台江宗地-25号，面积也不过8亩，还要配建0.48万方安商房，两个片区未来的供应量依然在持续走低，而且没有任何改观的现象。
土拍总结
对于这次土拍预告，虽然供应量不少，但是从分布来看，还是有一定的指导意义，由于地块分布过于集中，导致未来不少板块的走势会出现较大的分化。
从目前看，二环内、金山奥体等，土地供应量都非常低，后续个别新盘还是会出现一定溢价。对于郊区板块，特别是城南三江口未来的库存压力还在加剧，配合帝封江、螺洲等区域，有意向的购房者需要多注意，切勿被一时的市场热度误导。
对于福州今年的土拍情况来看，整体的供应量略显疲态，特别在不少区域前几年大量供应之后，旧改又无法立刻跟上，导致近期的供应量逐渐走低，而且土拍的地块越来越往外围发展。
对于福州盛行的安商房模式，虽然近期没有推出的趋势，不过百分百安商房逐步增加，不知是否也预示着这个安商房产品，已经默默走向真正的新型安置房。
总的来说，这次的土拍预告，亮点不多，对于不少区域的供应量也没有改变，指导价依然没有上浮，对于购房者而言，主要是多评估自己意向区域的供应量，以及等下个月看土拍拿地结果。
